О покупке недвижимости в Греции

Во-первых, первоначально указанная цена может значительно отличаться от объективной стоимости — как в сторону ее завышения, так и занижения.

Во-вторых, многое зависит от области, где расположен объект, т. к. отличия греческих побережий по таким параметрам как природа, степень урбанизации, коммуникации, море, пляжи и т. д. могут быть значительными. Мы советуем вам предварительно провести некоторый мониторинг предложений различных агентств и застройщиков.

Иностранные граждане (как физические, так и юридические лица) могут свободно приобретать в Греции недвижимость любого типа. Единственное ограничение, которое существует, касается приграничных территорий — в основном это северные острова Греции. Для совершения такой покупки необходимо будет получить разрешение от властей страны. В целом вся процедура оформления сделки (если не требуется разрешения от местных властей) занимает 4–6 недель, в зависимости от степени готовности документов продавца.

В случае, если у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удаленно. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или на адвоката, который сопровождает сделку. Доверенность оформляется у нотариуса в Греции или в греческом консульстве в России, в последнем случае на документе должен стоять штамп апостиль. Но даже если клиент совершает покупку лично, все равно участие нотариуса и адвоката в оформлении сделки по греческому законодательству обязательно. Адвокат вместе с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, присутствует при подписании документов, а также может консультировать вас по всем юридическим аспектам сделки.

Через нотариуса будут проводиться расчеты по сделке: покупатель переводит средства на специальный счет нотариуса, с которого средства будут перечисляться на счет продавца. Чтобы вас могли идентифицировать греческие финансовые органы, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM). Оформить его можно в локальном налоговом органе, и этим, как правило, занимается адвокат.

Наиболее важной работой адвоката является комплексная проверка объекта недвижимости:

проверка юридической чистоты владения недвижимостью продавцом;

проверка природоохранной чистоты объекта на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера;

проверка налоговой чистоты продавца;

проверка гражданской чистоты покупателя на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев;

проверка в Ипофикофилакио (реестре недвижимости) на предмет чистоты объекта (заложено/нет жилье, находится/нет под судебным арестом, наличие наследников и др.) и законности продажи;

проверка в Ктиматологио (Земельной палате) на предмет соответствия площади и границ продаваемого жилья официальным документам;

проверка в Полеодомиа (градостроительном органе) в случае приобретения земельного участка под постройку.

Гонорар адвоката составляет не более 1% от стоимости объекта. Дополнительные услуги адвоката, такие как юридический анализ сделки при нестандартных ситуациях, согласуются и оплачиваются отдельно.

Нотариальные расходы также составляют примерно 1% от коммерческой стоимости недвижимости. Отдельно оплачивается нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи (500 евро).

После того как объект выбран, необходимо его зарезервировать, внеся задаток в размере 5–10 тыс. евро — в зависимости от стоимости. После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет проверку права собственности в Ипотечном реестре (Ипотекофилакио). Для этого адвокат покупателя запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Проверка в Ипотечном реестре в среднем занимает 5–7 дней. Эта процедура помогает выяснить, не находится ли объект под залогом, действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость; все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены.

На этом этапе покупатель вносит налог на переход права собственности. Внесение платежа занимается адвокат, далее подтверждение уплаты налога представляется нотариусу.

При покупке объекта в регионах, относящихся к приграничными зонам, заключается предварительный договор на двух языках — русском и греческом. Договор купли-продажи обязательно заключается в присутствии нотариуса и адвоката. Данный документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. Одновременно покупатель вносит предоплату, размер которой зависит от конкретной сделки, но, как правило, составляет 40–60% от стоимости недвижимости для готовых объектов. Для строящейся недвижимости размер предоплаты меньше. Сразу после этого покупатель получает ключ от жилья и может полноценно им распоряжаться.

Купленная недвижимость регистрируется на ваше имя в Ипофикофилакио и Ктиматологио, это производится на основании договора о купле-продаже в течение нескольких дней. Тем самым ваше право владения данной недвижимостью окончательно закрепляется в государственных органах.